Jak wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu, aby nie popełnić błędów? Rozważnie. Zanim jednak cokolwiek zrobisz, spotkaj się z ekspertem finansowym, który zna się na kredytach.
To zawsze moja pierwsza podpowiedź. Przez wiele lat pracy z kredytami hipotecznymi i nieruchomościami widziałam wiele trudnych i zaskakujących sytuacji. Bardzo często zdarzało mi się odkręcać skomplikowane sprawy i ratować klientów przed błędnymi decyzjami, które podjęli w pośpiechu. Na szczęście można uniknąć niepotrzebnego stresu.
Marzena Krupińska – Ekspert finansowy
Ten artykuł jest skierowany do osób, które:
- są w trakcie budowy domu, ale zabrakło im pieniędzy na jego dokończenie
- mają działkę budowlaną i planują budowę domu.
Kredyt hipoteczny na budowę domu – kiedy należy złożyć wniosek o jego przyznanie?
Najczęściej klienci składają wniosek o kredyt, gdy mają prawomocne pozwolenie na budowę domu. Bywa również tak, że klient otrzymał – w spadku lub darowiźnie – działkę budowlaną, ale pozwolenie na budowę jest wydane np. na rodziców lub dziadków. W takiej sytuacji należy najpierw załatwić formalności. Nie jest to skomplikowane, ponieważ wystarczy tylko przepisać te pozwolenie na przyszłych kredytobiorców.
Do niektórych banków wniosek można złożyć jeszcze przed otrzymaniem pozwolenia na budowę. Bank ocenia przyszłych kredytobiorców dwuetapowo: 1 etap – badanie zdolność kredytowej, 2 etap – badanie pozostałych warunków. Jeśli kredytobiorca zostanie oceniony pozytywnie, dopiero wtedy bank ocenia dokumentację związaną z nieruchomością. Wtedy również dostarczenie prawomocnego pozwolenia na budowę jest obowiązkowe.
Nie warto zwlekać ze złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu.
Kredytobiorcy, którzy planują budowę domu nie powinni zwlekać ze złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Tym bardziej, gdy posiadają część własnego kapitału i planują go wykorzystać do budowy domu przed uruchomieniem środków kredytowych. To samo dotyczy osób, które zamierzają rozpocząć budowę domu dopiero za kilka miesięcy. Dlaczego? Przede wszystkim dla własnego komfortu i bezpieczeństwa.
Jeśli bank przyzna kredyt, pozostanie już tylko uruchomienie środków. To komfortowa sytuacja, ponieważ kredytobiorca wie, że pieniądze na niego czekają. Będzie mógł rozpocząć budowę zgodnie z zakładanym terminem, nawet wtedy, gdy planuje uruchomić kredyt dopiero za rok.
Marzena Krupińska – Ekspert finansowy od kredytów hipotecznych.
Jeśli klient czeka z wnioskiem o kredyt do chwili, w której skończą mu się własne środki – wiele ryzykuje. Warto pamiętać, że sytuacja życiowa lub zawodowa może się zmienić w każdej chwili. Możemy stracić pracę lub ją zmienić. Nie wiadomo jak oceni tę sytuację bank i jak oceni zdolność kredytową klienta po tych zmianach. Może się zdarzyć, że klient nie otrzymuje kredytu i w konsekwencji pozostaje bez środków na dokończenie inwestycji – na przykład z domem wybudowanym w połowie.
Wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu nie warto składać zbyt wcześnie.
Zdarzają się sytuacje, w których klienci składają wniosek o kredyt hipoteczny zbyt wcześnie. Warto wiedzieć, że decyzja kredytowa ma swój termin ważności. Jeśli kredyt nie zostanie uruchomiony w określonym czasie, całą procedurę należy powtarzać, ale… Na to również jest rozwiązanie.
Bank może wypłacić tylko część przyznanego kredytu, np. I transzę. Resztę kredytu można wypłacić po kilku miesiącach – a w niektórych bankach nawet po 2 latach. Co istotne – odsetki kredytowe płaci się tylko od wypłaconych środków.
Jak wielki trzeba wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu?
To temat, który spędza sen z powiek wielu moim klientom. Mówiąc najprościej: lepiej, żeby środków zostało, niż zabrakło. Jeśli klient nie wykorzysta wszystkich środków (np. ostatniej transzy), może nimi nadpłacić zaciągnięty kredyt. Jeśli pieniędzy zabraknie – klient nie dokończy budowy. Jak to wyliczyć?
Jeśli klient szacuje koszt budowy domu na poziomie np. 450 tys. zł, na wszelki wypadek może wnioskować o wyższą kwotę kredytu np. 500 tys. zł. Podczas budowy nie przewidzi się wszystkiego. Trzeba wziąć pod uwagę np. rosnące ceny materiałów budowlanych. A propos cen, ostatnio dzwoni do mnie wielu klientów, którym zabrakło środków na dokończenie budowy, ponieważ nie przewidzieli wzrostu cen materiałów budowlanych i teraz poszukują dodatkowych pieniędzy na dokończenie inwestycji.
W całej procedurze ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu należy zwrócić szczególną uwagę na warunki umowy. Korzystne dla klienta będzie, jeśli nie poniesie on kosztów za niewykorzystaną kwotę kredytu. Warto również zadbać w umowie o to, aby nie płacić za wcześniejszą spłatę kredytu w przypadku, gdyby środków jednak zostało.
Jeśli kredytobiorca, z kwoty 500.000 złotych kredytu, wykorzysta tylko 450.000 złotych i odda pozostałe 50.000 złotych to będzie uważany za osobę, która wzięła kredyt w wysokości 450.000 złotych, a nie 500.000zł. To bardzo komfortowe rozwiązanie, ale trzeba zadbać o to, by właściwe zapisy znalazły się w umowie kredytowej.
Szacowanie kosztów budowy domu.
Kredytobiorcy muszą pamiętać o kluczowej rzeczy – bank może oszacować koszty budowy domu inaczej niż oni. Bank bierze pod uwagę minimalną cenę wybudowania m2 powierzchni użytkowej domu.
Jeśli kredytobiorca oszacuje, że potrzebuje 200.000 złotych., a bank oceni, że potrzebuje on więcej, np. 300.000 złotych, to postawi warunek: przed wypłaceniem kredytu należy wyrównać zaistniałą różnicę wkładem własnym. W takiej sytuacji warto zadać pytanie: czy klient ma te 100.000 złotych? Jak rozwiązać taki problem?
Rozwiązaniem jest złożenie wniosku o większy kredyt i – jeśli nie będzie takiej konieczności – nie wykorzystywać go w całości. Można również przedstawić w banku kosztorys na mniejszą kwotę, np. do stanu deweloperskiego. Jednak w takim przypadku bank może odmówić udzielenia kredytu. Niewiele z nich finansuje stan deweloperski i wolą mieć zabezpieczenie na domu „pod klucz”.
Kredyt hipoteczny na budowę domu, a wkład własny.
Oferty kredytowe rozpoczynają się już od 10% wkładu własnego. W przypadku budowy domu wkładem własnym może być wartość działki, o ile nie jest obciążona kredytem.
W przypadku, gdy działka jest obciążona kredytem, klient jest zobligowany wziąć kredyt w tym banku, który obciążył działkę. Warunkiem jest jednak otrzymanie zgody banku na drugi wpis w tej samej księdze wieczystej. Do wkładu własnego zalicza się również wartość wszystkich elementów, które kredytobiorca już wybudował.
Ważną kwestią jest wycena nieruchomości.
Może okazać się, że wartość działki plus koszt budowy domu na tej działce wcale nie równa się wartości rynkowej całości.
Wartość działki to 150.000 złotych. Bank wycenił budowę domu na 450.000 złotych. W tej sytuacji całość jest warta 600.000 złotych. Kredytobiorca wnioskuje o 450 tys. Rzeczoznawca z banku może jednak wycenić całość rynkową na 500.000 złotych, a nie na 600.000 złotych. Gdzie jest ryzyko?
Załóżmy, że bank udziela kredytu w maksymalnej wysokości 80% wartości całości (działka+inwestycja). Jeśli bank wyceni wartość całości na poziomie 500.000 złotych, to może udzielić kredytu w maksymalnej wysokości , tj. 400.000 złotych.
Klient wnioskował o 450.000 złotych, więc w takiej sytuacji musi dołożyć 50.000 złotych z własnych środków. Jak ustrzec się przed takim problemem? Warto zrobić wycenę wcześniej. Wtedy kredytobiorca będzie mógł się przygotować i dostosować kosztorys do swojej sytuacji finansowej.
Wypłata kredytu i rozliczenie budowy.
Kredyt hipoteczny na budowę domu wypłacany jest w transzach – najczęściej od 2 do 5. Wiele zależy od banku. Jeśli dom jest w zaawansowanej budowie, to bank może niekiedy wypłacić kredyt w jednej transzy. Oczywiście w okresie wypłaty transz – czyli w okresie karencji klient płaci tylko i wyłącznie same odsetki.
Przy rozliczaniu budowy, banki nie wymagają od klientów przedstawiania faktur, ale weryfikują kosztorys. Budowę należy udokumentować zdjęciami. Najczęściej każda kolejna transza wypłacana jest po tzw. inspekcji przez rzeczoznawcę, który tworzy notatkę z budowy i fotografuje postęp prac. W zależności od banku, usługa rzeczoznawcy wynosi ok. 200-300 złotych. Potrzebna jest również kserokopia dziennika budowy. Na podstawie tych dokumentów bank wypłaca kolejną transzę lub rozlicza cały kredyt.
Kredyt hipoteczny na budowę domu. Jakie dokumenty są potrzebne?
Bank wymaga dokumentów, dzięki którym uzyska potwierdzenie sytuacji finansowej kredytobiorcy, akty własności działki oraz informacje o innych kredytach i zobowiązaniach finansowych. Konieczne jest również przedstawienie dokumentów dotyczących inwestycji:
- projekt budowlany,
- pozwolenie na budowę,
- dziennik budowy,
- wypis z rejestru gruntów,
- kopia z mapy ewidencyjnej,
- warunki zabudowy lub zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania o przeznaczeniu działki.
Podczas składania wniosku kredytowego, klient powinien mieć przy sobie dokument tożsamości, zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach. Bank poprosi również o wyciągi z konta bankowego z ostatnich 3, 6 lub nawet 12 miesięcy.
Kredyt hipoteczny na budowę domu to skomplikowana procedura, dlatego warto skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta finansowego ds. kredytów hipotecznych. Serdecznie zapraszam na bezpłatne spotkanie, podczas którego przybliżę szczegóły związane z kredytami hipotecznymi na budowę domu.
Marzena Krupińska – Ekspert finansowy
